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不動産登記のタイミング
不動産の所有者、所在地、種類、面積、構造、権利を登記簿に公開することで、
悪意で書類を偽造他人に売却する危険を回避、自分の財産を守るための制度。
不動産登記は不動産を購入相続新築で取得したとき登記内容の変更がある場合に必要。
不動産を取得した場合、所有権が移ったことを示す「所有権の移転登記」が必要。
建物を新築した場合、表題部を新しくつくる「建物の表題登記」と、
権利部の甲区欄を新しくつくる所有権を初めて登記する「所有権の保存登記」が必要。
・住所変更や結婚等で姓が変わったとき登記名義人の「住所・氏名の変更登記」が必要。
・相続が発生したときに不動産を相続した人が「所有権の移転登記」が必要。
・住宅ローンを払い終わった後に「抵当権の抹消登記」が必要。
・建物を取り壊したときに「建物の滅失登記」が必要。
❶登記簿謄本（登記事項証明書）には、1筆の土地、一つの建物ごとに一つ作成
「表題部」と「権利部（甲区）」、「権利部（乙区）」の三つに分かれている。
❷土地の所在・地番、地目（宅地、畑、雑種地など）、地積（面積）、登記の日付
建物の所在、家屋番号、建物の種類（居宅、店舗、事務所など）、
構造（木造、鉄骨造など）、床面積、登記の日付などが「表題部」。
建物の表題登記は、新築の場合は完成後１カ月以内、未登記建物の購入は、
所有権を取得した日から１カ月以内に申請が必要、申請を怠ったとき10万円以下の罰金。
❸権利部（甲区）は、所有者の住所や氏名、不動産を取得した日付や売買相続が記載
権利部（乙区）には、抵当権や地上権、地役権など所有権以外の権利に関する情報が記載。
登記は公法上の義務ではないが、第三者に不動産の所有権を主張出来ず、
金融機関の融資に制限がかかり売買や賃貸が出来ない。
❹登記をしていなくても、固定資産税は発生
不動産登記にかかる費用
❶表題部登記を個人で行う場合、書類集めにかかる費用や交通費のみ
専門業者に依頼した場合、表題部登記の報酬額は15万円前後が相場。
司法書士の目安
・所有権移転登記 相続6万円～8万円
・所有権移転登記 売買4.5万円～6.5円
・所有権保存登記 2万円～3万円
・抵当権抹消登記 1.5万円～2万円
・住所・氏名の変更登記 1.2万円
土地家屋調査士の目安
・建物表題登記 8万円
❷未登記不動産の権利部登記は基本的に「所有権保存登記」を行う
所有権保存登記は、固定資産評価額×0.4%の登録免許税が必要。
所有権保存登記を司法書士に依頼する場合、報酬額の相場は2万円。
表題部登記は土地家屋調査士、権利部登記は司法書士の職域。
個人で行う所有権移転登記の書類と手順
❶登記簿謄本を取得
・登記簿謄本（登記事項証明書）は法務局及びインターネットで取得可。
・インターネットは「登記情報提供サービス」サイトに事前登録とクレジットカード登録が必要。
・土地は「地番」、家屋・建物は「家屋番号」を把握、地番は住所と異なるので要注意。
・地番・家屋番号は、固定資産税納税通知書、登記済権利証と法務局で住所から地番検索でも可。
・名義上の住所が現住所と異なる場合、所有権移転登記申請前に住所変更登記が必要。
・結婚離婚等により氏名に変更がある場合も同様に氏名変更登記が必要。
❷収集する書類
・贈与者は登記済権利証（登記識別情報通知）と印鑑証明書3か月以内、受贈者は住民票。
・固定資産評価証明書（名義変更をする年度のもの）
❸書類を作成
・贈与があったことを証明する「贈与契約書」登記原因証明情報を作成。
・贈与契約書はいつ、誰が、誰に、何を、贈与したかを贈与者と受贈者双方が署名押印した書類。
❹贈与者と受贈者が贈与契約書等に署名押印
・贈与契約書に贈与者・受贈者の双方において署名押印。
・実印で行う方が望ましく贈与者の印鑑証明書が必要。
❺法務局への申請（贈与登記申請）
・登記申請書は不動産登記を申請する際に必要。
・法務局に見本があり、基本的には申請者が作成。
・登記申請には登録免許税の納付が必要。
・一般的には収入印紙で納める。
・収入印紙は法務局や郵便局で購入。
・不動産の固定資産評価額の2％が登録免許税。
・固定資産評価証明書記載の評価額より算出。
・1,000万円の不動産であれば20万円が税金。
・申請書にも登録免許税額の記載が必要。
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