目次
スムストックは相続したときのエビデンスになる
❶たん笥や書棚の倒壊や落下を無くすため、壁面収納とウォークインクローゼット増設のリフォーム。
❷浴室や窓ガラスなどの熱さ寒さを和らげるため、省エネと低コスト対策へのリフォーム。
❸開放的な炊事や家事を演出するコミュニケーションアップのために、対面式キッチンへのリフォーム。
❹火に触れない火を使わない火を出さない安全な生活のために、オール電化住宅へのリフォーム。
❺居室、階段、浴室、トイレでの転倒防止のために、安全対策のリフォーム等々、
築20年目に2011年東日本大震災で被災した経験から、地震対策を10年かけて行ってきました。室内での事故を未然に防ぎつつ、省エネで低コストに繫がるリフォームを目指してきましたが、リフォームは計画的に実行できても、家で生活する人間の寿命には計画性がありません。
もしも近い将来に子供が家を相続したとき、どれだけの資産価値があるのか、或いは無いのか、その時にリフォームの記録がエビデンスになり、即座に売却するか賃貸にするか、何が得かを判断する材料になればいいんじゃないかなぁーと思ったのがスムストックの切っ掛けです。
スムストック加盟10社は中古市場の活性化対策
スムストックは、以下の大手住宅メーカー10社による中古市場の活性化対策の一環だと思いますが、中小の住宅メーカーの物件をどのように査定するのは分かりません。
❶旭化成ホームズ株式会社❷住友林業株式会社❸積水化学工業株式会社❹積水ハウス株式会社❺大和ハウス工業株式会社❻トヨタホーム株式会社❼パナソニックホームズ株式会社❽ミサワホーム株式会社❾三井ホーム株式会社❿株式会社ヤマダホームズの住宅メーカー10社が運営する組織であり、優良ストック住宅推進協議会を「SumStock スムストック」と呼んでいます。
住宅が耐久消費財である時代は終わった
木造住宅は25年で資産価値がゼロになる神話が長く続きました。これは、税法に基づく20～25年の経済的耐用年数が原因のようです。住宅は資産では無く耐久消費財であると言われてきたからです。
一方、国交省の資料では、木造家屋の平均寿命は1997年調査で43.53年、2006年調査で54年、2011年調査で65.03年と発表されています。1990年建造のわが家も耐用年数は50年です。
スムストックは耐用年数が異なるスケルトンとインフィルを別々に査定することで、建物と土地を別々に評価することで査定価格の内容を詳細に明瞭に表すことができます。
社会的信頼を大事にする会社にリフォームを依頼
わが家は2017年に築27年の土地・建物のスムストックを、旧エスバイエルで現在の株式会社ヤマダホームズに依頼しました。担当者は何人も変わりましたが、新築当時からリフォーム一切をヤマダホームズ一社で行ってきました。
法律を遵守し、誠実に対応する姿勢が企業の信頼と社会的責任を理解していることへの安心感がありました。新築もリフォームも現場での不誠実な対応が会社の知名度や社会的信頼を損なうことを理解している会社を選ぶことが大事なようです。
スムストックは第三者の客観的情報を入手するチャンス
わが家は、市街化区域第二種住居地域で建蔽率60%・容積率200%の準防火地域になります。新築時は延床面積94.7㎡2階建でしたが、後に小屋裏を洋室にリフォームし110㎡（固定資産税対象㎡数）まで拡張し、さらに、デッドスペースを収納スペースにリフォームしました。
2017年に行ったスムストックは、新築当時の94.7㎡の間取りでの算定で小屋裏と収納スペース拡張は算定されませんでした。2015年に新築業者であるヤマダホームズにおいて、リフォームは完了していましたが、評価による補正はありませんでした。
従って、機能調整率が0.85から1.1に上がると査定金額が300万円ほどアップし、増築部分の算定アップと、2019年に行ったリフォームによる性能向上によるリフォーム加算も上乗せされ、差査額が上振れする期待がありました。
スケルトン価格435万円×スケルトン観察補正率1.02＋インフィル価格56万円×インフィル観察補正率1.15＋リフォーム性能向上工事加算511万円×機能調整率0.85×可動補正率1.00×外構補正率1.00×建物市場性比率1.02×建物年数調整率1.00－メンテナンス調整額0円≒884万円でした。
Ａ ：再調達価格1410万円
Ａ１:スケルトン価格1410万円×60%×0.514＝435万円
Ａ2：インフィル価格1410万円×40%×0.1＝56万円
Ｃ：機能調整率は、0.85
Ｄ：可変補正率は、1.00
Ｅ：外構補正率は、1.00
Ｆ１：スケルトンの観察補正率は、1.02
Ｆ２；インフィルの観察補正率は、1.15
Ｇ：リフォーム性能性向上工事加算は511万円
Ｈ１：建物市場性比率は、1.02
Ｉ；建築年数調整率は、1.00
Ｊ：メンテナンス調整額は、０円
正規のスムストックの計算式
査定額≒[{(A1×B1＋増1)＋((A2×B2＋増2)×F+G)}×C×D×E×H1×H2×I-J＋土地査定]×流通性比率(0.9～1.1)
❶(A1×B1＋増1) ➔スケルトンの現在価値
❷(A2×B2＋増2)×F2}+G➔インフィルの現在価値
❸C×D×E×H1×H2×I-J ➔各種調整率とメンテナンスの調整額
Ａ＝再調達価格：（A1・A2)請負金額を建築費倍率に乗じて物価調整
A1スケルトン（構造耐力上主要な部分=構造躯体）は取得費の60％
A2インフィル（内装と設備の部分）は取得費の40％
Ｂ＝現価率：（B1・B2)流通耐用年数に基づく経年を反映した現在価値
B1スケルトン50年、B2インフィル15年
像＝増築部分を、新築時単価をもとに現在価値を算出：（増1・増2)
Ｃ＝機能調整率0.85～1.1：①収納②通風③採光④機能性の評価を反映した補正率
Ｄ＝可変補正率0.85～1.05：間取りの可変性を評価して反映させる補正率
Ｅ＝外構補正率0.9～1.2：外構状況を評価して反映させる補正率
Ｆ＝観察補正率0.8～1.2：インフィルとスケルトンの購入者視点で評価し反映させる補正率
Ｇ＝リフォーム加算：インフィルのリフォームが15年以内に行われた工事を実額で評価
Ｈ1＝建物市場性比率①0.85～1.2：売却時の社会的・地域的なニーズ評価する補正率
Ｈ2＝建物市場性比率②101％or102％：住宅履歴書の有無を評価する補正率
Ｉ＝建築年数調整率0.82～1.0：築5年以内の売却物件の特別補正率
Ｊ＝メンテナンス調整額：外壁･屋根･ベランダの防水･塗装･防蟻に関し耐用年数を減額
リフォームしながら住み続ける方が経済効率は高い
スムストックの査定は、新築時の請負金額(税抜)をベースに、メンテナンスやリフォームの履歴情報を元に算定しますので、住宅に関する全ての履歴が手元に保管されている必要があります。
従って、新築当時から一社でリフォームを行ってきた場であれば履歴情報は完璧ですが、リフォームごとに業者を選定してきた場合は情報管理に困難を極めそうです。 住まいを新しく作り替えることは大変楽しく感動的ですが、肉体と同じ時の仮住まいと考えれば、常に最適な状態にリフォームしながら住み続ける方が愛おしく経済効率は高いように思いました。
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