子供が家を相続したとき「売る」場合のメリットとデメリット？2022

前回の『子供が家を相続したとき、「貸す」場合のメリットとデメリット？2022』

今回は2つ目として、「売る」場合のメリットとデメリットを探ってみた。

家を相続したらすぐにやること！

子供が家を相続したとき、家を放置し空き家になってごみ捨て場にならないよう、

相続した家を「売る・貸す・住む・解体」の4つの選択肢を知って欲しいと思った。

人が住まなくなった家は、傷みが早く老朽化も早く、近隣住民に迷惑である。

放置し荒れ果てて朽ちる前に、相続したら直ぐに4つから選択し行動して欲しいものだ。

家を放置すると税金面は優遇されても、塀が倒れたり、外壁が剥がれたり、

瓦が落下したり、様々なトラブルを引き起こし、地域住民に迷惑をかけてしまう。

最悪の場合、人が亡くなったり、怪我したりして、賠償責任が発生することもある。

❶倒壊の危険

❷アスベストの飛散やごみの異臭

❸景観不全

❹生活環境悪化などが確認されると、

「特定空き家」https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001385948.pdf

に認定され50万円以下の罰則が適用されることもある。

今回、相続した家に住んで生活する場合の問題点と解決策を探ってみた。

まったく、余計なお世話だと思うが、まだ生きている人間からすると、

先々のことをアレコレ考えることが無く楽しい時間でもあるのだ。

まぁー恐らくこのブログを読む前に、処分しているだろうけどねぇ(^▽^)/。

こんなこと、やってたんだぁーと、笑ってくれればそれで十分かなって（　＾ω＾）

メリット1：譲渡所得税を抑えることができる

相続した不動産を売却したとき、もともとの不動産取得額よりも売却額が高い場合、

売却益が発生し、その利益が所得と見なされることで所得税が課税される。

譲渡所得＝売却代金－（取得費＋譲渡費用）

譲渡所得の税額＝譲渡所得×税率

❶譲渡所得の税額は、所有期間が5年以下の短期譲渡の税率は39.63％

（所得税30％+住民税9％）

❷所有期間が5年以上の長期譲渡の税率は20.315％

（所得税15％+住民税5％）

❸所有期間が10年以上の課税譲渡所得6,000万円以下の税率は14.21％

（所得税10.21％・住民税4％）

❹所有期間が10年以上の課税譲渡所得6,000万円以上の税率は20.315％

（所得税15％+住民税5％）

不動産の購入代金や建築費、仲介手数料や印紙代である取得費は、

亡くなった被相続人が生前に払ったものであり、

不動産を相続したことで発生する譲渡費用は、

不動産の売却時にかかった仲介手数料や印紙代になり相続人が払うものである。

取得費加算の特例として、この計算式にある取得費に相続税の一部を計上できる。

取得費が増えることで、売却代金から引かれる金額も増えるため、

その分、売却益は少なく計算され所得税の軽減につながる。

不動産を売却したときの譲渡所得にかかる、譲渡所得税が課税されるが、

相続不動産を売却する際に、一定の要件を満たせば取得費に相続税額のうち、

その不動産にかかる相続税を取得費として加算できるメリットがある。

相続税の取得費加算の特例要件としては、

❶相続や遺贈（遺言による）により財産を取得している。

❷その財産を取得した人に相続税が課税されていることが前提になる。

❸その財産を相続した日の翌日から相続税の申告期限の翌日以降3年以内に譲渡している。

そのため相続した不動産を早期に売却すれば、譲渡所得税を抑制できるメリットがある。

譲渡所得とは、土地や建物を売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算する。

取得費の詳細とは、土地や建物の購入（贈与、相続または遺贈取得も含む）したときに納めた、登録免許税（登記費用も含む）、不動産取得税、特別土地保有税（取得分）、印紙税、土地の造成費用、土地の測量費、売った土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料、設備費等が該当する。

建物の取得費は、購入代金や建築代金の合計から、所有期間中の減価償却費を差し引いた金額になる。

取得費加算の特例の注意点3つ

❶遺産分割協議を期限までに完結！

現金、不動産、有価証券などを相続人全員が相続割合を決定するが、

誰がどの遺産を取得するか？困窮することがある。

取得費加算の特例期限は相続開始日の翌日から3年10か月以内の期限厳守が前提。

❷複数の不動産がある場合は優先順位を付ける！

相続不動産が複数の場合、売却不動産によって節税効果が違うため優先順位が必要。

❸代償分割は計算時不利！

複数も相続人から一人または数人が代表して不動産を取得し、

他の相続人に見合った現金（代償金）を支払う方法は不利になることがある。

代償金支払後の不動産売却の相続税額の計算が通常とは異なり加算金額が減少する。

そのため、取得費加算の特例効果が得られない可能性がある。

取得費加算の特例を使う場合は代償分割方法を見直す方が良い場合がある。

「相続」とは、

亡くなった人「被相続人」の財産を、配偶者や子供「相続人」が、

「被相続人」の財産「遺産」のすべての権利や義務を引き継ぐことをいう。

「遺産」とは、

❶現金や預貯金

❷国債、社債、株券、投資信託、約束手形や小切手、商品券などの有価証券

❸車・貴金属等の不動産以外の物

❹土地・建物等の動かすことのできない財産

❺借入金等の債務

❻賃貸借契約に基づく賃借人（居住者）の賃借権

❼発明を保護するための特許権、

❽作品を創作した者が有する著作権

3つの相続方法とは、

❶法定相続：被相続人の財産を法律で定められた割合を各相続人が貰う相続

❷遺言による相続：被相続人の遺言によって相続人と相続分が決まっている相続

❸分割協議による相続：被相続人の財産を法定相続人全員でどう分割するか話し合って決める相続

法定相続人とは、

法定相続人は、配偶者と血族で、配偶者は必ず相続人になるが、血族は優先順位が高い人が相続人になる。

血族の優先は、第1が子および代襲相続人、第2が両親等の直系尊属、第3が兄弟姉妹および代襲相続人。

法定相続人は戸籍謄本で確認

被相続人の「生まれてから亡くなるまでの連続した戸籍謄本」を集めて確認する。

メリット2：現金化して分配できる

相続した不動産に住むことが無く、老朽化した家のリフォームや再建築プランも無い場合、

売却して現金化することで、相続人間の共有保有の手間やトラブルを回避できるメリット

がある。

デメリット：時間的な制約がある

相続発生後の気ぜわしい時期の、売却を前提とした相続登記をする場合、

買主との不動産の売買契約や引き渡し時期、契約手続きが忙しく遂行されるため、

遺産分割協議をする場合、相続財産の調査検証を迅速にまとめなくてはいけない。

さらに、売却代金を納税資金に充てる場合はいっそう時間がタイトになる。

相続不動産を売却して納税資金に充てる場合、相続税の申告納税期限の｢相続開始後10ヶ月以内｣が

タイムリミットとなる為ため、売却を急ぐことで相場よりも安く売買することも考えられる。

少しでも長い期間売却物件として市場に出せるよう迅速な相続登記が必要になる。

子供が家を相続したとき売る・貸す・使う・解体4つがあるが、

前回は「貸す」ことを前提としたシミュレーションをした。