終の棲家を相続した子供が、空き家にして放置しないための対策2022

住宅は30年経っても資産価値がある

中古住宅リフォームして暮らす人は未だ少ないようだ。

築30年と聞くとだいぶくたびれた印象があり、資産価値ゼロという認識も免れない。

20217年にハウスメーカー10社が設立したスムストックで住宅の査定を受けた。

結果として、30年経った家は新築時の5割ほどの査定価格だった。

問題は一つ、リフォームで収納を増やしたにも関わらず査定係数が低かったことだ。

自分で計算しなおすと300万円ほど低い査定金額だった。

理由は2期工事を新築時のメーカーがやっていないことだった。

その後2期工事のスペースを1期工事のメーカーに300万円でリフォームを依頼し、

十分な収納スペースを確保したが、査定員はなぜか考慮しなかった。

リフォームを繰り返してきた家は十分資産価値があるとは思っていたが、

長年のリフォーム費用を考えれば少なすぎる感もあるが問題はこれからだ。

資産価値を維持するには住宅資金が必要

現在住んでいる住宅は、91歳の義母と私と妻の3人暮らしだ。

3人暮らしも、遅かれ早かれ2人になり1人になる時期がくる。

そして、子供たちがこの家を相続し、処分することになる。

2022年9月時点で100歳以上の高齢者が9万人を超えた。

義母もあと10年は生きると期待しているが、

同時に我々もあと30年は生きるかも知れないと考えると不安が募る。

住宅リフォームは、定期的にやる家と必要に迫ってやる家と明確に分かれるようだ。

わが家も趣味のごとく定期的にメンテナンスを繰り返してきた。

しかしながら、高齢者がさらに20先を見つめると五里霧中だ。

先が読めないからこそ、先を見越し住宅資金を積み立てる必要を感じ、

積み立てNISAを利用して僅かながらの長期の分散投資を始めた。

何時ぽっくり逝くかも知れない不確実性のなかでも、

定期的の家電を買い替える必要があり、

深夜電力で沸かすエコキュートも10年は持たない。

外壁や屋根の吹き替えも20年先には必要なことだ。

以上のリフォームを20年後も行うとすると500万は下らない。

先が読めないからこそ、最低限の準備が必要だと認識している。

3人が2人に、2人が1人になっても、

住み続けるのであれば、一定の投資が必要になってくる。

空き家にしないため、売る・貸す・使う・解体

人が住まなくなった家は傷みが早く老朽化が早いと言われているが

放火ごみの不法投棄が起こり、地域住民に迷惑をかけてしまうことになる。

空き家の多くは、「相続」を契機に発生することが多いと言われているが、

空き家の劣化が外壁や屋根の落下、通行人や近隣住宅に被害が発生し、

損害賠償請求も起こり得るので、空き家は避けなければならない。

また、①倒壊の危険②アスベストの飛散やごみの異臭③景観不全④生活環境悪化などで、

「特定空き家」に認定されると、自治体から助言、指導、勧告、命令が下され、

最大50万円以下の罰則が適用されることがある。

将来空き家にしないため、今ある家を子供たちにどのように引き継ぐかが問題だ。

❶土地や建物の登記簿をいつでも確認できるように準備する。

❷誰に家を引き継いでもらいたいかを明確に意思表示する。

❸不動産登記や相続税の計算など法務局や税務署に相談する。

❹自治体の「全国版空き家・空き地バンク」 に登録する。

❺家の中の家財や廃棄するモノを日々分別整理しておく。

❻空き家の管理業者やシルバー人材センターなど連絡先を調べておく。

❼空き家のマッチングアプリを確認し空き家の賃貸、管理業者を探しておく。

❽空き家を解体する業者を調べておく。

❾空き家発生を抑える国土交通省の3,000万円の特例措置を利用する。

家と敷地を相続した人が、相続開始日から3年を経過する年の12月31日までに、

その家又は敷地を譲渡した場合、一定要件を満たせば、

譲渡所得から3,000万円までが控除される。

令和5年(2023年)12月31日までの譲渡が対象。

空き家を活かす方法も検討

居住用として賃貸業者に依頼し賃貸契約する。

シェアハウスにして賃貸する。

民泊として運営する。

借主負担DIY型賃貸契約を利用する。

(2014年3月に国土交通省から発表された賃貸借ガイドラインより)

・貸主は原則入居前や入居中の修繕義務を負わない。(貸主は構造部のみ修繕)

・借主が自己負担で修繕や模様替えを行う。

・借主が自己負担で行った修繕や模様替えは退去時原状回復義務を負わない。

・賃料は市場相場よりも安く設定される

お試し住宅や体験住宅・移住住宅を運営。

移住前に地域の安全性や生活環境を知るために、

賃貸住宅で生活しながら自分の理想の家を探したい人向けの住宅として運営。

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