もしも、不動産を個人売買しようと思ったら、必要な知識は何か!(1/2)

一般的に仲介業者に支払う手数料はいくらか?

❶売買価格が200万円以下(税別)の場合の仲介手数料は5%(税別)

❷売買価格が200万円超400万円以下(税別)の場合の仲介手数料は4%(+2万円)(税別)

❸売買価格が400万円超(税別)の場合の仲介手数料は3%(+6万円)(税別)

もしも、3000万円の売買の場合、手数料はいくら?
3%=900,000円+60,000円+消費税8%=76,800円=1,036,800円(税込)
➀200万円×5%=10万円
②200万円×4%=8万円
③2600万円×3%=78万円
④10万円+8万円+78万円=96万円(仲介手数料)
⑤96万円×8%=7.68万円(消費税)
合計1,036,800円(税込)

だいたいこれくらいの金額になりそうです。
仲介手数料は、売る人も、買う人も、双方それぞれ負担する金額です。
結構費用かかりますね!

売買契約書に貼る収入印紙の金額とは?

1万円未満(非課税)
1万円超50万円以下(200円)
50万円超100万円以下(500円)
100万円超500万円以下(1,000円)
500万円超1000万円以下(5,000円)
1000万円超5000万円以下(1万円)
5000万円超1億円以下(3万円)
1億円超5億円以下(6万円)
5億円超10億円以下(16万円)
10億円超50億円以下(32万円)
50億円超(48万円)

・売買契約書に収入印紙を貼らなくても、税務調査が行われない限りばれないようですが、「国税」である印紙を「課税文書」に張らなかった場合、脱税ですよね!
見つかったら印紙税法第20条違反で3倍の過怠税(かたいぜい)が課せられます。

・2019年4月現在、印紙税の5%から8%に引き上げられた際の軽減措置が実施中のようなので、今後はどうなるか分からないようです。

・不動産の売買契約書に貼付する収入印紙は、契約金額に消費税を含めず計算します。

・売買契約書は売主と買主で2部作成、1部だけ作成して買主は元本を、売主はそのコピーでも支障はないようです。売買契約書のコピーには収入印紙は必要なく、売主は印紙代を浮かせることができるようです。

しかしながら、売主が「譲渡所得税の申告」を行ったとき、「売買契約書」の提出を求められた場合、いづれ必要になるようです。

売った人にかかる不動産の「譲渡所得税」とは?

・譲渡所得税は、売却で得られた利益に課される税金で、不動産の所有期間によって利率が変わります。

①所有期間が5年を超えている場合15%(+5%住民税)
(譲渡価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除)×15%(+5%)=税額

②所有期間が5年以下の場合30%(+9%住民税)
(譲渡価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除)×30%(+9%)=税額

・取得費とは、購入代金、登記費用等の取得経費(建物は減価償却費相当額が取得費から差し引く)ですが、取得費を証明できない場合、売却代金(譲渡価格)の5%とみなされ、1000万円の売却の場合50万円が取得費となり950万円が利益となります。

・譲渡費用とは、今回の売買で掛かった経費、土地測量、印紙代、仲介料、立ち退き料、建物解体費などです。

・不動産を売却した場合は、税務署に対して申告が必要です。

買った人にかかる不動産の「取得税」とは?

不動産取得税とは、土地・建物の購入や贈与で取得した全ての人に課税される税金です。また、建物の新築や増築、改築も課税されます。

相続して取得した場合には、不動産取得税は課税されません。
不動産取得税の税率は、取得時期が平成30年4月1日以降の場合には土地建物全てが4%です。

●不動産取得税の軽減措置(住宅の場合)

新築(50㎡以上240㎡の住居)の場合、(課税標準額-1200万円)×3%

中古(50㎡以上240㎡の住居)の場合、(課税標準額-控除額)×3%

控除額とは、新築日(登記の建築日)が、

昭和51年.4月1日~昭和56年6月30日は350万円控除。

昭和56年7月1日~昭和60年6月30日は420万円控除。

昭和60年7月1日~平成1年3月31日は450万円控除。

平成1年4月1日~平成9年3月31日は1000万円控除。

平成9年4月1日以降は1200万円控除。

●不動産取得税の軽減措置(土地の場合)

計算方法:課税標準額×3%-軽減額=不動産取得税額

軽減額は➀②のうち多い金額が軽減されます。
➀45,000円
②a×b×3%(a=1㎡あたりの土地の価格×1/2、b=住宅の床面積×2)

土地家屋調査士による「境界画定」が重要!

境界画定は法律上の規定ではありませんが、ブロック塀や柵などで過去に境界確定していても、「土地家屋調査士」において、その土地に面している隣地の所有者立ち合いのもと、当事者間で署名捺印した「境界確認書」を作成することが重要です。

境界確定の費用は、30万円から100万円のようですが、以下に各業者のホームページから金額を適当に引っ張ってきました。当然ながら人件費が殆どの印象です。
自由競争のようなので良心的なところを探したいです!

❶公簿類、各種図面調査15,000円~30,000円(公図450円、測量図450円、登記事項証明書600円)。

❷関係地権者の所有権調査15,000円~40,000円(住民票350円、戸籍謄本450円)。

❸事前現地調査32,000円(現地、工作物及び障害物や境界標の確認)

❹現地測量70,000円(土地が大きいと費用は増える)

❺境界点検証20,000円から40,000円(測量結果と既存資料検証)

❻復元境界標・分筆境界標設置30,000円(隣接土地所有者と境界線の確認と境界標を設置)コンクリート杭設置一か所9,000円、金属境界標一か所4,000円追加負担

❼申請書添付書類作成4,800円~14,400円

❽不動産調査報告書作成4,800円(登記申請書添付書類、調査日、隣接土地所有者立会日など)

❾その他各種書類、測量図など10,000円~30,000円(登記申請書添付書類、図面、測量土地の面積)

❿公共用地境界確定申請30,000円(官公署へ申請書提出、道路・水路等境界の協議)

⓫公共用地境界立会い一か所16,000円~54,000円(地権者、官公署現地で境界同意書に認印押印)

⓬公共用地境界確認書発行手続き15,000円(境界標再現、図面を官公署、公共用地境界確認書発行)

⓭民地境界立会い1隣接者7,400円(関係地権者と現地で境界確認)

⓮境界確認書取り交1隣接者10,000円(境界確認書2通を測量依頼者と地権者が保管)

⓯登記申請9,200円~21,000円(別途登録免許税が必要)

⓰登記完了書類受領3,000円(登記後の公図、地積測量図、登記事項証明書)

売買で生じる登記の「登録免許税」とは?

登録免許税は、不動産の名義変更時に重要な国税です。

「売買」が目的の場合は、不動産価格×20/1000

「相続」が目的の場合は、不動産価格×4/1000

「贈与、競売等」が目的の場合は、不動産価格×20/1000

名義変更の目的によって(所有権移転原因)によって税率が変わります。
不動産価格は、固定資産税の元となる「固定資産課税台帳」の評価額で算出します。

*計算は、戸建ての場合は共有公衆用道路の計算、マンションの場合は敷地権割合、共用部分の扱いなど、管轄法務局ごとに認識が異なることがあるようです。

登録免許税の減税には「住宅用家屋証明書」を添付し登記申請!

●個人が住居用として「売買」または「競落」で家屋を買う

●個人が住居用として昭和59年4月1日から平成29年3月31日までに取得

●床面積が50㎡以上

●耐火建築物、準耐火建築物に適合する

●築年数が木造20年、コンクリート造25年以内

●取得後1年以内に登記

●築年数が超えている場合は、「耐震基準適合証明書」を取得し申請

など、更に幾つかの住宅用家屋証明書の適用要件を満たした場合に、

❶所有権保存登記4/1000➡➡1.5/1000(一般住宅)、1/1000(長期優良住宅)

❷売買による所有権移転登記20/1000➡➡3/1000(一般住宅)、1/1000(長期優良住宅)

❸抵当権設定登記4/1000➡➡1/1000

要件が整えば、登録免許税の大幅な軽減措置が受けられる制度のようです。

「重要事項説明」は仲介に入った不動産業者の義務!

個人間の売買には、重要事項説明は必要ありません。

「公衆用道路の登記漏れ」と登録免許税の計算に注意が必要!

非課税地になる公衆用道路は、納税通知書に記載が無く、固定資産税も支払っていないため、売買、登記漏れが生じてしまう恐れがあるようです。

非課税地の公衆用道路の登録免許税の計算は、本来の計算と若干異なり注意が必要。

「抵当権の抹消登記」が終わっているか確認が必要!

土地購入時、銀行から融資を受けていた場合、住宅ローンの完済と共に「抵当権抹消登記」がされているか確認が必要です。
抵当権抹消を売買代金で完済する場合は、
①抵当権抹消登記
②所有権移転登記 
③抵当権設定登記をまとめて申請することで、買主の融資先金融機関は担保権のない土地に自らの抵当権を設定することができ、売主の担保権が消えた不動産の登記名義を取得することができ、また売主も売買代金を受け取ることができて一連の手続きの完了です。

「固定資産評価証明書」は相続や売買に必須の書類!

固定資産の評価額は、固定資産税、不動産取得税、登録免許税の算定基準となるもので、不動産の売買価格の目安に用います。税務署から届く「固定資産税納税通知書」評価がわかりますが、相続や売買において登記申請する場合には「固定資産評価証明書」が必要です。

対象不動産管轄の市区町村役場や都税事務所で取得できます。
原則、売主本人が取得しなければなりませんが委任を受けることで、
代理人の取得もできます。

公衆用道路の登記漏れ対策として「公図」の確認が必要!

法務局で「公図」(450円)を申請すると、自分の敷地の地番と公衆用道路地番の存在がわかります。

また、自宅から公道に出るまで公道でない何らかの土地を通過している場合、その土地の地番を確認し、その地番で「登記事項証明書」(600円)を取得すれば、その土地の所有者を確認できます。

土地の利用状況によって23種類に規定された「地目」の1つ「公衆用道路:こうしゅうようどうろ」は、国道、市町村道、農道、林道、里道も「公衆用道路」として取り扱われ、私有地であっても普段の通勤や通学、買い物などに不特定多数の人が使っている土地も公衆用道路として認定されます。

【不動産登記規則第九十九条 地目:地目は、土地の主たる用途により、田、畑、宅地、学校用地、鉄道用地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園及び雑種地に区分して定めるものとする。】

因みに、私の敷地にも公衆用道路はありますが、公図には地番はありませんでした。

因みに、私の敷地にも公衆用道路にあたる土地がありますが登記をしていませんでした。従って、公図を確認すると地番は載っていませんでした。

個人で登記の手続きが出来ないか、法務局の無料相談会に行きました。
➀登記事項証明書
②公図
③測量図
④納税通知書を持参しました。

相談員は、所有地全体の測量を行い、近隣住宅と境界画定を行う必要があるため、土地家屋調査士から「地目変更登記」を申請し、法務局登記官の現地調査後に承認を受ければ公衆用道路として登記変更ができると説明がありました。一方、公衆用道路として登記をすると非課税にはなるものの、建ぺい率が低くなるとの説明もありました。

公衆用道路は、固定資産税や都市計画税、不動産取得税の評価額がゼロになる優遇措置がありますが、市区町村に公衆用道路の認定申請を行って、認定を受けた後にようやく固定資産税や相続税の扱いが非課税になるようです。

次に、続きます!

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