もしも、トイレにアームレストをつけたら事故や病気の転倒防止につながるかも!

トイレでは「排尿失神」や「意識喪失」で転倒する危険性がある。

トイレでの事故には、おしっこをしたとき、膀胱にたまった尿が緊張状態から一気に解放され、筋弛緩を起こしその結果血圧を低下させ「排尿失神」を起こし、突然に倒れてしまうことがあります。
さらに、排尿で腹圧が下がり脳と臓器を結ぶ迷走神経の反射から意識を失うこともあるようです。

また、大便をしたとき、いきみに伴い血圧の変動が引き金になって事故が発生することもあります。10月から5月、朝方の6時から7時にかけて事故のリスクが高くなるようです。

トイレの事故は入浴による事故より発生件数が多い。

1日のうちでトイレを利用する頻度は入浴回数よりも多いため、利用回数でみた場合、トイレ事故が入浴事故より発生しやすいかどうかはわかりませんが、トイレでのトラブルが意外に多いことがわかりました。

トイレの事故で最も多いのは、子供の場合などはドアを開けたとき、

❶足の指の爪をはがす。

❷手の指をはさむ。

大人の場合はトイレ掃除をしているとき、

❸床を拭いて立ち上がった時に手すりや手洗い、収納ボックスに頭や顔をぶつける。

❹耐荷重のないペーパーホルダーに思わず寄りかかり転倒する。

❺古くなった手すりがはずれて転倒する。

❻便座と便器の間に指を挟む。

❼水を流そうと体をレバーにねじってたとき腰を悪くする。

❽トイレの床マットに足を取られ転倒する。

❾便座から立ち上がるときバランスを崩し転倒。

写真のように、アームレストと前手すりが転倒防止に繋がるようです!

突然死の5%がトイレで脳卒中と心筋梗塞。

入浴中の事故死は年間約2万人前後ですが、寒暖差が原因による突然死が最も多いようです。

また、突然死全体の約5%は、高齢者のトイレでの脳卒中心筋梗塞が原因ですが、心疾患による突然死の約8%がトイレの中で排便中に起こっていると言われています。

思わぬ非常事態がトイレで起きています。

動脈硬化が温度変化に対応できず事故を招く。

事故の最大の原因は温度差ですが、暖かい部屋から寒い脱衣所やトイレに行くことで血管の収縮で急に血圧が上昇し、心筋梗塞や脳溢血、くも膜下出血を誘引します。

若い人のように血管が柔らかいので血圧が上がっても問題はありませんが、高齢者は動脈硬化が進み、血管がもろく硬くなっているので、血管が破れ病気を引き起こす可能性があります。

家の中で起きる事故の発生場所とその対策。

事故が起きる場所は、9割以上がふだんいる部屋(居室)で発生しています。次に、廊下・通路、階段、トイレ、浴室の順で事故が発生しています。

事故の未然防止は、家の中全体を暖かくすると同時に、

❶移動する場所全てに手すりをつける。

❷移動する場所は、フラットにして段差をつけない。

❸玄関、浴室、洗面所、トイレでは布地のマットを敷かない。

❹照明や換気扇は人感センサー対応型にする。

❺脱衣場と浴室のドアは安否確認がすぐできる透明なドアにする。

❻窓ガラスは複層ガラスにする。

❼浴室は居間や台所とでリモコンで会話ができる。

❽浴室やトイレに限らず、家全体を滑らない床材にする。

❾トイレ洗浄はレバー式でなく、身体をねじらないボタン式や自動洗浄にする。

便器にアームレストを装着する。

事故と病気による転倒を予防する対策。

事故の予防には、廊下を暖める、トイレの室内を暖める、座って排尿する、冷たい便座に座らない、明るく清潔、匂いがこもらない、トイレドアを内開きにしないなどの対策も必要ですが、アームレスト付きの便器が転倒防止に最も効果的だと結論付けました。

もしも、不動産を個人売買しようと思ったら、必要な知識は何か!(2/2)

売買による所有権移転登記の必要書類

●売主が必要な書類

➀登記済権利証(または登記識別情報)

②印鑑証明書

③実印

④固定資産評価証明書(登録免許税の算定必要書類)

⑤登記原因証明情報(法務局説明資料)

⑥登記委任状(司法書士に依頼する場合)

●買主が必要な書類

➀住民票

②認印

③登記原因証明情報(法務局説明資料)

④登記委任状(司法書士に依頼する場合)

所有権移転登記の放置は危険!

❶買主が移転登記を放置していることに付けこみ、第三者に売却する犯罪の可能性。
❷登記変更前に、売主の死亡により相続問題で相続人が相続する危険の可能性。
❸登記変更前に、売主の債権者が不動産の差し押さえ登記をする危険の可能性。

それぞれの不測の事態を避けるため、一刻も早く法的手続きを行うことが必要だと思いました。


金融機関から融資を受ける場合は、個人では手続きができない!

売買代金の決定、売買契約書の作成、名義変更、譲渡所得税の申告、不動産取得税の申告など、すべての手続きを個人で行うことは出来ますが、買主が金融機関から融資(抵当権設定)を受ける場合は、司法書士の関与が絶対的に必要になります。

金融機関は買主に融資する際、抵当権設定の対象物件に確実に抵当権の設定登記をするため、信頼できる一般人の第三者ではなく、国家資格がある者の手続きによる万全の体制づくりが必要だからでした。

登記簿上と床面積が違う建物の売買

固定資産税の納税通知書の床面積と、登記簿(登記事項証明書)の床面積が違っているケースについて、売買において問題はないようですが、建物を増築して床面積が増えているにも関わらず、登記変更していない場合が古い物件で結構あるようです。
増築した部分が未登記の不動産は、登記を行ってから売買契約の手続きを進めた方が良さそうです。

違法建築建物であるかどうか確認が必要!

建ぺい率や容積率を守らずに建築された建物、斜線制限を守っていない建物などを含め建築確認を得ていない建物が違法建築物になります。

金融機関から融資を受ける場合、融資に適切な不動産として担保価値があるかどうかを判断し審査するので違法な場合の融資は困難な場合が多いようです。

中古住宅でも不動産会社作成の重要事項説明書が審査に重要な書類になるようです。

「公示価格」は、不動産価格算定のひとつの判断材料

国土交通省が年に1回発表する土地の価格である「公示価格」は、国土交通省の土地鑑定委員会により、利用状況や地域環境、用途などを設定した「標準地」だけを、不動産鑑定士が現地調査するようです。

「路線価」は、不動産価格算定のひとつの判断材料

路線価とは、国税庁が相続税や贈与税を決めるために毎年7月に発表している、道路に面する宅地1平方メートルあたりの土地の評価額(千円単位)のことです。 路線価の調査件数は、公示価格の調査件数より多く公示価格の8割の額とされているようです。

路線価には、相続税や贈与税の算出に用いられる「相続税路線価」と、固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税の算出に用いられる「固定資産税路線価」に分かれており、一般的に路線価という表現は相続税路線価を指すようです。

住宅取得等資金の贈与税非課税枠

贈与税非課税枠とは、 住宅の取得において資金の贈与を受けた場合、一定額が非課税となるものです。

住宅取得等資金とは、住宅の新築資金や購入資金及び改築資金のことで、住むための建物でなければならず、住宅に用いない建物はこの規定には該当しないようです。

地価が高い場所での親族間の売買は要注意!

➀駅、地下鉄、バス、高速道路などの交通アクセスがいい場所。

②病院、学校、公園、デパートなど商業施設や公共施設が充実している場所。

③通勤、通学に便利で人口が増加している場所。

人気エリアは地価が高いので親族間での売買では、安すぎる譲渡に気をつけなければならないようです。一般的に固定資産税評価額は、時価の8割のようですが、人気エリアは固定資産税評価額よりも地価が高いことが多く、適正な売買価格になるよう注意が必要のようです。

古い建物の解体後は1か月以内の「滅失登記」が重要!

木造一戸建ての建物は、木造住宅の耐用年数が税法上22年と定められていることから、一般的に築20年で価格がゼロになります。

買主が建物を取り壊して新築するような場合は、建物解体費用を差引いて売買を行います。

建物解体工事が終了したら、建物の登記簿を閉鎖する「建物滅失登記」が必要になりますので、建物滅失の時から1ヶ月以内に法務局へ登記申請しなければなりません。

【不動産登記法第57条:建物が滅失したときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人(共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物の場合にあっては、所有者)は、その滅失の日から一月以内に、当該建物の滅失の登記を申請しなければならない。】

第57条の規定を怠ったときは、10万円以下の過料になります。
滅失登記は、土地家屋調査士の業務になります。

権利証には「登記済権利証」と「登記識別情報」の2種類

平成18年以前は「登記済権利証」でしたが、それ以後は「登記識別情報」に移行しました。

登記済権利証は、登記申請の内容や物件の記載があり、法務局の登記済みの受付年月日と受付番号が赤いハンコで押されています。この登記済権利証と印鑑カード及び実印が盗まれると権利が移される危険性があります

登記識別情報は、法務局が押印した赤いハンコは無く、12桁の英数字のパスワードの新しいタイプです。

このパスワードは、所有者であることを次の登記申請の際に使用するもので、シール(若しくは折込式)を剥がさないよう保管し登記が発生した時に、次の司法書士へそのまま渡します。

実務上パスワードを所有者自身が見ることは無く、司法書士又は法務局員しか見ることが出来ないようです。

空き家の放置は固定資産税が6倍で近隣への迷惑行為!

平成27年5月「空き家対策特別措置法(空き家対策の推進に関する特別措置法)」が施行され、年々増加する空き家の防災、衛生、景観保全を行い、再利用を目的に作られた法律です。

特定空き家と判断された家屋は、固定資産税の6分の1軽減の「住宅用地の特例」が無くなり、実質増税になります。

「特定空き家」とは、

➀倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
建築の倒壊、屋根や外壁が脱落・飛散の恐れ、擁壁も老朽化し危険な状態

②著しく衛生上有害となるおそれのある状態
ごみの放置や不法投棄、石綿の飛散、浄化槽から汚物の流出・臭気の発生

③適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
屋根・外壁が汚物や落書き汚れたまま放置、多数の窓ガラスが割れたまま放置、ごみ等が散乱・山積したまま放置、立木が建築を覆い茂放置、看板を破損したまま放置

④その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
動物の鳴き声や頻繁な騒音、動物の毛又は羽毛の飛散、動物のふん尿や汚物の臭気、ねずみ、はえ、蚊、のみ等の発生、住みついた動物、シロアリの大量発生など

契約後の引渡し前のトラブルは特約条項で白紙撤回

➀放火による建物消失。

②津波による土地の流失。

③地震による建物倒壊。

④土砂崩れによる建物流出。

⑤隣家の火事による建物崩壊。

不動産売買の契約終了後、引渡し直前に自然災害などの不可抗力で問題が発生した場合、「売買契約書の危険負担の特約条項」において、買主は契約の白紙撤回ができるようです。

売買契約の手付金は安易な解約防止のため

不動産売買の手付金の相場は、不動産の売買価格の10%から20%または100万円前後が多いようです。

手付金は売買代金の一部ではなく、主な役割として、売買契約の気軽な解約を防ぐためのもので、買主は売買契約後に特別な理由もなく解約を申し入れた場合、手付金の返還請求は出来ないようです。

公簿売買と実測売買の違い

不動産の売買契約において、不動産の面積を何の基準を用いるかで公簿売買実測売買に分かれます。

公簿売買は、登記簿(登記記録)を元に、登記記録の面積を基準に売買するため、実際の面積が大きい場合や小さい場合があるようです。実測売買は、登記簿(登記記録)によらず、実際に土地の面積を計測し、その計測した面積を基準に売買するものです。

かなり以前に測量した土地において、測量技術の精度が低いまま測量し登記された状態のものが存在するようです。

また、増改築を行っても変更登記をしていないため、床面積が登記記録と違う場合もあるようです。

固定資産税や都市計画税の日割り?

売買契約日を基準に、固定資産税、都市計画税の日割り清算が行われすが、法律での規定はないようです。精算の方法は当事者間で自由に取り決められ、月割り精算でも問題はないようです。

個人間売買の買主、売主が事前に準備するもの

法律上売買契約は当事者間の合意により書面化の必要はありませんが、当事者間の話し合いを書面化は、後々のトラブルを回避するために絶対必要なことです。

➀売買代金②税金③支払い日④引き渡し日⑤所有権移転が移転する日⑥危険負担?⑦登記の日付?⑧瑕疵担保責任⑨登記簿の確認など・・

●売買契約に必要な物
①売買契約書
②実印 
③印鑑証明書 
④収入印紙

登記申請に必要な物
①登記識別情報(登記済権利証)
②買主住民票 
③売主印鑑証明書(3カ月以内)
④売買契約書又は登記原因証明情報 ⑤収入印紙

色々と調べていくうちに、個人間での売買がいかに難しいかというコトがよく分かりました。今までの数々の経験から、出来ないことはないと思っていましたが、金額が大きな契約は専門家に委ねる方が良さそうですね。

もしも、不動産を個人売買しようと思ったら、必要な知識は何か!(1/2)

一般的に仲介業者に支払う手数料はいくらか?

❶売買価格が200万円以下(税別)の場合の仲介手数料は5%(税別)

❷売買価格が200万円超400万円以下(税別)の場合の仲介手数料は4%(+2万円)(税別)

❸売買価格が400万円超(税別)の場合の仲介手数料は3%(+6万円)(税別)

もしも、3000万円の売買の場合、手数料はいくら?
3%=900,000円+60,000円+消費税8%=76,800円=1,036,800円(税込)
➀200万円×5%=10万円
②200万円×4%=8万円
③2600万円×3%=78万円
④10万円+8万円+78万円=96万円(仲介手数料)
⑤96万円×8%=7.68万円(消費税)
合計1,036,800円(税込)

だいたいこれくらいの金額になりそうです。
仲介手数料は、売る人も、買う人も、双方それぞれ負担する金額です。
結構費用かかりますね!

売買契約書に貼る収入印紙の金額とは?

1万円未満(非課税)
1万円超50万円以下(200円)
50万円超100万円以下(500円)
100万円超500万円以下(1,000円)
500万円超1000万円以下(5,000円)
1000万円超5000万円以下(1万円)
5000万円超1億円以下(3万円)
1億円超5億円以下(6万円)
5億円超10億円以下(16万円)
10億円超50億円以下(32万円)
50億円超(48万円)

・売買契約書に収入印紙を貼らなくても、税務調査が行われない限りばれないようですが、「国税」である印紙を「課税文書」に張らなかった場合、脱税ですよね!
見つかったら印紙税法第20条違反で3倍の過怠税(かたいぜい)が課せられます。

・2019年4月現在、印紙税の5%から8%に引き上げられた際の軽減措置が実施中のようなので、今後はどうなるか分からないようです。

・不動産の売買契約書に貼付する収入印紙は、契約金額に消費税を含めず計算します。

・売買契約書は売主と買主で2部作成、1部だけ作成して買主は元本を、売主はそのコピーでも支障はないようです。売買契約書のコピーには収入印紙は必要なく、売主は印紙代を浮かせることができるようです。

しかしながら、売主が「譲渡所得税の申告」を行ったとき、「売買契約書」の提出を求められた場合、いづれ必要になるようです。

売った人にかかる不動産の「譲渡所得税」とは?

・譲渡所得税は、売却で得られた利益に課される税金で、不動産の所有期間によって利率が変わります。

①所有期間が5年を超えている場合15%(+5%住民税)
(譲渡価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除)×15%(+5%)=税額

②所有期間が5年以下の場合30%(+9%住民税)
(譲渡価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除)×30%(+9%)=税額

・取得費とは、購入代金、登記費用等の取得経費(建物は減価償却費相当額が取得費から差し引く)ですが、取得費を証明できない場合、売却代金(譲渡価格)の5%とみなされ、1000万円の売却の場合50万円が取得費となり950万円が利益となります。

・譲渡費用とは、今回の売買で掛かった経費、土地測量、印紙代、仲介料、立ち退き料、建物解体費などです。

・不動産を売却した場合は、税務署に対して申告が必要です。

買った人にかかる不動産の「取得税」とは?

不動産取得税とは、土地・建物の購入や贈与で取得した全ての人に課税される税金です。また、建物の新築や増築、改築も課税されます。

相続して取得した場合には、不動産取得税は課税されません。
不動産取得税の税率は、取得時期が平成30年4月1日以降の場合には土地建物全てが4%です。

●不動産取得税の軽減措置(住宅の場合)

新築(50㎡以上240㎡の住居)の場合、(課税標準額-1200万円)×3%

中古(50㎡以上240㎡の住居)の場合、(課税標準額-控除額)×3%

控除額とは、新築日(登記の建築日)が、

昭和51年.4月1日~昭和56年6月30日は350万円控除。

昭和56年7月1日~昭和60年6月30日は420万円控除。

昭和60年7月1日~平成1年3月31日は450万円控除。

平成1年4月1日~平成9年3月31日は1000万円控除。

平成9年4月1日以降は1200万円控除。

●不動産取得税の軽減措置(土地の場合)

計算方法:課税標準額×3%-軽減額=不動産取得税額

軽減額は➀②のうち多い金額が軽減されます。
➀45,000円
②a×b×3%(a=1㎡あたりの土地の価格×1/2、b=住宅の床面積×2)

土地家屋調査士による「境界画定」が重要!

境界画定は法律上の規定ではありませんが、ブロック塀や柵などで過去に境界確定していても、「土地家屋調査士」において、その土地に面している隣地の所有者立ち合いのもと、当事者間で署名捺印した「境界確認書」を作成することが重要です。

境界確定の費用は、30万円から100万円のようですが、以下に各業者のホームページから金額を適当に引っ張ってきました。当然ながら人件費が殆どの印象です。
自由競争のようなので良心的なところを探したいです!

❶公簿類、各種図面調査15,000円~30,000円(公図450円、測量図450円、登記事項証明書600円)。

❷関係地権者の所有権調査15,000円~40,000円(住民票350円、戸籍謄本450円)。

❸事前現地調査32,000円(現地、工作物及び障害物や境界標の確認)

❹現地測量70,000円(土地が大きいと費用は増える)

❺境界点検証20,000円から40,000円(測量結果と既存資料検証)

❻復元境界標・分筆境界標設置30,000円(隣接土地所有者と境界線の確認と境界標を設置)コンクリート杭設置一か所9,000円、金属境界標一か所4,000円追加負担

❼申請書添付書類作成4,800円~14,400円

❽不動産調査報告書作成4,800円(登記申請書添付書類、調査日、隣接土地所有者立会日など)

❾その他各種書類、測量図など10,000円~30,000円(登記申請書添付書類、図面、測量土地の面積)

❿公共用地境界確定申請30,000円(官公署へ申請書提出、道路・水路等境界の協議)

⓫公共用地境界立会い一か所16,000円~54,000円(地権者、官公署現地で境界同意書に認印押印)

⓬公共用地境界確認書発行手続き15,000円(境界標再現、図面を官公署、公共用地境界確認書発行)

⓭民地境界立会い1隣接者7,400円(関係地権者と現地で境界確認)

⓮境界確認書取り交1隣接者10,000円(境界確認書2通を測量依頼者と地権者が保管)

⓯登記申請9,200円~21,000円(別途登録免許税が必要)

⓰登記完了書類受領3,000円(登記後の公図、地積測量図、登記事項証明書)

売買で生じる登記の「登録免許税」とは?

登録免許税は、不動産の名義変更時に重要な国税です。

「売買」が目的の場合は、不動産価格×20/1000

「相続」が目的の場合は、不動産価格×4/1000

「贈与、競売等」が目的の場合は、不動産価格×20/1000

名義変更の目的によって(所有権移転原因)によって税率が変わります。
不動産価格は、固定資産税の元となる「固定資産課税台帳」の評価額で算出します。

*計算は、戸建ての場合は共有公衆用道路の計算、マンションの場合は敷地権割合、共用部分の扱いなど、管轄法務局ごとに認識が異なることがあるようです。

登録免許税の減税には「住宅用家屋証明書」を添付し登記申請!

●個人が住居用として「売買」または「競落」で家屋を買う

●個人が住居用として昭和59年4月1日から平成29年3月31日までに取得

●床面積が50㎡以上

●耐火建築物、準耐火建築物に適合する

●築年数が木造20年、コンクリート造25年以内

●取得後1年以内に登記

●築年数が超えている場合は、「耐震基準適合証明書」を取得し申請

など、更に幾つかの住宅用家屋証明書の適用要件を満たした場合に、

❶所有権保存登記4/1000➡➡1.5/1000(一般住宅)、1/1000(長期優良住宅)

❷売買による所有権移転登記20/1000➡➡3/1000(一般住宅)、1/1000(長期優良住宅)

❸抵当権設定登記4/1000➡➡1/1000

要件が整えば、登録免許税の大幅な軽減措置が受けられる制度のようです。

「重要事項説明」は仲介に入った不動産業者の義務!

個人間の売買には、重要事項説明は必要ありません。

「公衆用道路の登記漏れ」と登録免許税の計算に注意が必要!

非課税地になる公衆用道路は、納税通知書に記載が無く、固定資産税も支払っていないため、売買、登記漏れが生じてしまう恐れがあるようです。

非課税地の公衆用道路の登録免許税の計算は、本来の計算と若干異なり注意が必要。

「抵当権の抹消登記」が終わっているか確認が必要!

土地購入時、銀行から融資を受けていた場合、住宅ローンの完済と共に「抵当権抹消登記」がされているか確認が必要です。
抵当権抹消を売買代金で完済する場合は、
①抵当権抹消登記
②所有権移転登記 
③抵当権設定登記をまとめて申請することで、買主の融資先金融機関は担保権のない土地に自らの抵当権を設定することができ、売主の担保権が消えた不動産の登記名義を取得することができ、また売主も売買代金を受け取ることができて一連の手続きの完了です。

「固定資産評価証明書」は相続や売買に必須の書類!

固定資産の評価額は、固定資産税、不動産取得税、登録免許税の算定基準となるもので、不動産の売買価格の目安に用います。税務署から届く「固定資産税納税通知書」評価がわかりますが、相続や売買において登記申請する場合には「固定資産評価証明書」が必要です。

対象不動産管轄の市区町村役場や都税事務所で取得できます。
原則、売主本人が取得しなければなりませんが委任を受けることで、
代理人の取得もできます。

公衆用道路の登記漏れ対策として「公図」の確認が必要!

法務局で「公図」(450円)を申請すると、自分の敷地の地番と公衆用道路地番の存在がわかります。

また、自宅から公道に出るまで公道でない何らかの土地を通過している場合、その土地の地番を確認し、その地番で「登記事項証明書」(600円)を取得すれば、その土地の所有者を確認できます。

土地の利用状況によって23種類に規定された「地目」の1つ「公衆用道路:こうしゅうようどうろ」は、国道、市町村道、農道、林道、里道も「公衆用道路」として取り扱われ、私有地であっても普段の通勤や通学、買い物などに不特定多数の人が使っている土地も公衆用道路として認定されます。

【不動産登記規則第九十九条 地目:地目は、土地の主たる用途により、田、畑、宅地、学校用地、鉄道用地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園及び雑種地に区分して定めるものとする。】

因みに、私の敷地にも公衆用道路はありますが、公図には地番はありませんでした。

因みに、私の敷地にも公衆用道路にあたる土地がありますが登記をしていませんでした。従って、公図を確認すると地番は載っていませんでした。

個人で登記の手続きが出来ないか、法務局の無料相談会に行きました。
➀登記事項証明書
②公図
③測量図
④納税通知書を持参しました。

相談員は、所有地全体の測量を行い、近隣住宅と境界画定を行う必要があるため、土地家屋調査士から「地目変更登記」を申請し、法務局登記官の現地調査後に承認を受ければ公衆用道路として登記変更ができると説明がありました。一方、公衆用道路として登記をすると非課税にはなるものの、建ぺい率が低くなるとの説明もありました。

公衆用道路は、固定資産税や都市計画税、不動産取得税の評価額がゼロになる優遇措置がありますが、市区町村に公衆用道路の認定申請を行って、認定を受けた後にようやく固定資産税や相続税の扱いが非課税になるようです。

次に、続きます!